法则
营销工作有一个法则，什么叫法则？如果一个项目是分的话，项目拿地决策、入市时机的决策占40%，产品研发、产品配置占30%，也就是拿地时机和产品研发占70%，所以业内有句话：“有些项目，没等到销售环节就已知生死了。”另外，销售只占20%，那剩下10%是什么？是品牌，是品牌价值。销售是起锦上添花作用，别人单价卖元，你能卖元，别人卖80套房子，你能卖套房子，你就是好的销售。所以，虽然我们销售只占开发流程20%的权重，但销售的前策及产品研发仍十分重要。
设计环节产品溢价的关键点
项目开发盈利关键点主要集中在设计和销售两个环节。很多开发商在盈利方面过度看重营销工作的表现，而忽略了前端设计环节的溢价支撑能力，我个人认为真正确保溢价能力的主要支撑点来自于前端，最直接的产品溢价能力是由设计环节制造的。
在整个设计环节，我们有三个小环节对后续产品的溢价能力有明显的支撑作用，分别是概念设计环节、方案设计环节和图纸优化环节。在这三个设计环节中，部分房地产企业会以财务指标和规划指标为主导，往往忽略了营销需求的考量，其实真正适销对路的好产品是市场决定的，营销部门作为市场的“听雨人”能够更有效地了解和反馈市场的声音，由市场声音主导设计成果才应该是企业追求的终极目标。营销部门参与并主导技术设计核心成果已逐渐成为行业主流。
概念设计应
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