随着我国城市化进程的推进,各地开发商争相拿地大搞建设,房价迅速升温房地产经纪公司如雨后春笋般应运而生,吸收了大量人员加入行业由于进入门槛低,从业人员大都学历不高,素质良莠不齐,加之行业没有成熟的监管模式,各种虚假房源泛滥,依靠信息不对称赚取差价,经纪行业信用缺失,行业受到诟病
当下房地产经纪行业就像一座桥梁,连接着市场和客户贯穿在房地产企业经济运行的全过程之中,助推着房地产市场的运转,是房地产业的重要组成部分,为房地产业的生产流通和消费提供了多元化的服务链家房地产经纪有限公司是二手房经纪行业中发展迅速、市场占有份额最大的连锁房地产经纪机构,受房产政策的影响较大
一、房地产经纪行业发展在互联网发达的情况下,传统的模式都在逐渐转变,其现代化发展主要体现为:一是信息整合能力提高,产品开发和资源利用情况明显改善,附加值服务变得越来越重要相比于传统的房产经纪业务,现代化的房产经纪业务要求相关人员掌握足够多的房源信息,同时能够尽量多地获取客源渠道,以供需配对的形式达成交易
二是行业内整体知识水平和应用技术的密集程度都有所提高以往的数据显示,过去的房地产经纪方面的业务绝大多数是住宅市场目前的业务范围有所改善,除住宅市场,业务范围已经拓展至各种各样的商业类型的房地产相关业务人员,要对各方面的知识都有所了解,掌握关于产业运行、相关商品的特性、整体业务流程等各方面的内容
三是新业态迅速发展以互联网为基础的房地产相关网站的知名度越来越高,住房需求量始终不减,浏览量也在年年增加这一现象表明,房地产交易网络平台已经成为客户来源途径中非常重要的一个房源信息网络化使得信息交流成本降低,客户查找房源也更加便利,现在甚至有网站为客户提供房源查看的具体路线的服务
四是企业规模扩大,新型企业制度已经成为企业管理和企业发展的重要依托传统企业以劳力输出为主,辅以知识传输和智力交流,一次完成交易现代化技术使得信息交流变得非常方便,房产经纪行业在转型的过程中,其技术知识等各方面水平都得到了提高,规模也随之扩大跨行业乃至全行业层面的合作成为提高效率的关键
五是业务与服务多元化根据房地产经纪行业的发展现状可知,该行业的收入来源相对单一,整体收入中,佣金收入占据绝大部分,行业整体的盈利水平较低,营业渠道难以增加
相关业务人员要对当下的政策情况有所了解,能够为顾客提供政策咨询同时能够为顾客提供价格咨询和评价,对于合同条款、抵押款项和房屋的装修装饰等各方面的内容,相关业务人员都要有足够的了解,这样能够打造高质量服务,从本质上将自身与其他企业区别开来,从而形成天然优势
二、链家链家是目前国内房地产经纪公司的领头羊,市场占有率节节攀升,成立于年。自其成立以来,就获得了快速的发展,并且在全国范围内都有连锁店链家涉及到的经济业务范围有很多,如二手房、新房、租房等,同时还包括海防房产等交易服务链家房产拥有的各项数据为行业内独有的数据,主要有房屋数据、人群数据、交易数据等等。
经过长达20多年的发展,链家在全国范围内的32座城市够开有连锁店。如北京、上海、以及广州等,直营门店的数量超过了家,共有15万经纪人其大数据处理平台历时8年,共有万套房屋信息,涉及到全国范围内的多个城市,构建了房地长行业独有的“楼盘字典”,为真实房源的承诺奠定了基础
三、链家经营模式存在的问题。第一，同行合作壁垒高。链家本着整合行业的愿景,建立了贝壳找房平台,将其他中介品牌都吸纳进来,用ACN网络进行平台管理ACN合作网络是支撑贝壳商业模式的基石在贝壳平台上的经纪人,通过ACN合作,每个人在房产交易链条上分别扮演不同的角色,共同促进房产经纪的成交,并且按照个人贡献获得相应的提成和业绩
但是目前随着贝壳平台链接的品牌和门店越来越多,因此经纪人之间的价值观方差和能力方差也参差不齐比如,部分品牌和门店的经纪人并不认可贝壳的价值观;部分门店对客源房源的运维能力不足,无法向贝壳平台提供资源,只能一味从贝壳平台索取;加盟贝壳的小品牌和门店无法提供优质的房源维护等等。
第二，专业经纪人缺乏。在同行业中,链家有着极高的招聘门槛,本科及以上学历才能进入链家成为一名房产经纪人吸引高学历人员进入房产经纪行业的砝码是高底薪,以上海链家为例,底薪达到元每月,远远高于行业的平均水平元,招聘更倾向于刚毕业的大学生群体,以求通过高学历来提升从人员素质
然而,学历化不代表职业化真正成为职业经纪人,需要综合考量很多因素,比如专业知识,道德水平,深度的服务意识,对职业前景的相信以及扎根行业的决心等目前来看,房产经纪行业门槛较低、底薪较低,导致从业人员的素质水平参差不齐,鱼龙混杂,就算没有执业证书,不具备工作经验人员也可以接受。
而真正精通房地产业务、相关法律知识的人才极为匮乏,导致人们对其专业性、诚信度提出质疑。通过相关研究数据可知,在房地产经纪行业的从业人员中,普遍学历水平较低,年时,专科及以下学历的经纪人所占比重为84.3%,其中,31.8%为高中学历,比欧美发达国家低很多。在美国,房地产经纪人大部分为本科学历。
而在中国房地产经纪行业中,缺乏相应的资格准入制度,也缺乏相应的监管机制,导致出现很多不良现象。缺乏较高的职业化程度,到年为止,对于我国大部分房地产经纪人而言,从业时间少于2年,而工作经验超过十年的不足5%,而美国则显著不同,他们的房地产经纪人一般工作经验不少于14年,还有很多工作经验超过了40年。
第三，跳单现象严重。议价的弱势地位及高昂的中介费用,是客户跳单的主要因素。买方在二手房市场中处于信息劣势地位,其合理利益常常受到侵害通常情况下,卖方非常熟悉房子的质量情况;此外,经纪公司因为做了大量调查,也很了解二手房市场信息,比如说,价格、政策等信息,因此,经纪人收集的信息最多;
而买方对二手房信息则不了解,也不熟悉市场情况,不占有信息优势处于信息劣势地位,买方短时间查看二手房,只能大致获取朝向、楼层等方面的信息,无法了解其中的“隐性信息”,例如,日照、湿度情况、噪声污染等方面的信息
买方为了获取更多的信息,一般会雇佣经纪人。但经纪人为了尽快达成二手房交易活动,通常会选择性地隐藏某些信息,或者是散播虚假信息对于买方而言,当知道自己不占有信息优势,而又没有很好的措施解决这一问题时,将会对二手房市场的正常交易造成不利的影响链家的二手房交易为2.7%的服务费,这个已经沿用多年,其利润达到40%以上。而链家也是坚持服务不打折,费用也不打折的原则,依靠其广大的店铺分布、优质的服务来赢得广大消费者的信赖然而受到电商中介的影响,其他中介服务公司的佣金由2.7降至1.5的消息,这带走不少链家客源
四、对比美国房地产经纪经营模式如美国房地产协会
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