近年来，陕西的房地产产业大致可分为两个阶段，-的低迷阶段和年之后的复苏、快速发展阶段。年到年，陕西房地产商品房住宅年均投资不到亿元，平均增长速度不到7%，年均商品房销售面积不足万平方米平均增长速度不到5%。
商品房平均价格只有每平方米多元，平均增长速度不到3%。分析其原因，市场的低迷除了受经济下行、房地产整体投资下降、市场信心不足等因素的影响外，也和陕西经济社会发展和人口增长缓慢有关。
一、西安房地产发展
年的一项调研显示西安房地产市场投资、需求、销售和房价长期趋稳定的六大原因：一是多头供地、竞相压价，压低了土地价格；二是保障房规模较大；三是单位集资建房规模较大。
四是城中村改造规模大，小产权房数量多；五是人口增长缓慢；六是经济增长缓慢，居民收入低，人们普遍对西安未来的发展、就业、收入不看好，对楼市的信心不足。
盛景房地产项目的启动正处于房地产低迷的时期，该项目是由西安建工集团开发的城市高品质住宅。项目主要由叠拼别墅、精品高层和附属的商业街等构成，总占地亩。
项目启动之后，西安房地产市场经历了一个客户观望、市场较为低迷的时期，多种房地产产品饱和度提升，经营成本呈现上升的趋势，房地产开发企业之间的竞争在进一步加剧，利润空间在进一步缩减，资金压力却不断增大，公司高层也承担了巨大的压力，经历了一个摇摆、徘徊、低迷的时期。
年末到年，项目在经历了风雨之后，逐渐要走入产品销售期，此时除了中央政府对楼市采取了“去库存”和“一城一策”的调控政策以外，陕西省新一届省委、省政府调整了有关方面的政策。
西安进城户籍政策发生了重大改变，国家级新区西咸新区由原来的省直管改为交给西安市代管，这些影响陕西全局的政策使西安和陕西的房地产业为之一变。
占全省房地产份额70%以上的西安市全面调整了过去十多年来影响西安市房地产和经济社会发展的诸多政策，比如多头供地政策、单位集资建房政策、城中村改造政策以及严厉的进城户籍政策等，使西安的经济社会发展和房地产业再次迅速发展。
国家“一带一路”起点城市、国家中心城市获得批准后，和等诸多利好政策的支持，人们对西安的未来发展前景预期大增，房地产的发展也改变了前些年市场不温不火局面。
年后，随着西安楼市的逐步升温，全国排名前30的品牌房企已全部落地西安，加速在陕西全域布局，长期扎根在西安的全国著名房地产企业包括龙湖、万科、中海等等，最近几年进入西安的中南、碧桂园、融创、绿城等房地产企业也不断增大了投资力度。
世界强企业碧桂园在陕西已拿下20余块土地，在核心区预计投资亿元建“城中之城”，年有10余个项目面市。绿地作为世界强企业，布局千亿元综合投资多个重大项目，最大湿地公园潏河湿地公园被定位为“城市绿肺”。
年6月，香港佳兆业集团与西安曲江临潼旅游度假管委会、碑林区政府，特别是阎良国家航空高技术产业基地，连续签订了三个大的合作协议，总投资额接近千亿元。
随着外地品牌房企大举进驻，本地房企的竞争力下降明显。从整个西安市房地产企业的销售排名榜来看，在年，有本土企业天朗地产、海荣地产、泰华地产榜上有名。
在年只有紫薇、天地源两家本土企业仍然排在前十名中；而在年的排名出现了明显的变化，本土房地产企业只有海荣地产一家上榜。
从年开始，前十名的榜单中，西安市的本土企业集体缺席；年的前十名中，绿地、融创、万科排在前三位，西安市本土房地产企业依旧全军覆没，本土房企连续两年跌出前十。
本地房企竞争力下降的原因有以下四点。一是资金实力和融资能力不及外地品牌房企，加上周转速度缓慢，资金流动性差，严重影响了扩张步伐。
二是品牌市场认知度差，或不重视品牌打造，市场定位不精准。三是规划、制度规范和人才储备相对滞后，有的被棚改项目拖了后腿。四是外地品牌房企自有资金实力雄厚，运营能力强，强调核心管理团队本地化，始终把客户满意度放在第一位，敢于创造精品，敢于走规模化、高端化发展道路，竞争力超强等优势。
盛景房地产项目的实施过程中，经济进入新常态时期，房地产调控政策逐渐变得频繁、严厉，土地竞拍规则改变，限地价竞房价、限房价竞地价或限地价、竞配建成为常态，房地产企业由开发量的竞争转向品质和综合能力的竞争。
市场竞争激烈，大型房企的拿地方式由追求规模化转向追求利润率，争抢优质地块的高溢价率。从近年西安和陕西销售火热的精品项目上看，盛景房地产项目具有很好的市场前景，但是经济环境、政策环境，尤其竞争环境依然会对盛景房地产项目的营销构成很大的挑战。
二、房地产市场营销的相关概念
1.房地产市场的概念及特征
房地产在本质上包括土地和建筑物两大部分。在现代商品市场经济体系中，房地产市场比较特殊，土地和房屋设施是房地产存在的物质形态，是财产、财富的象征包含着丰富的内涵，经济范畴中财产形态的房地产会构成权属关系，在不同的所有制条件下，其权属状态不同。房地产市场的主要特征如下。
（1）房地产市场是区域性市场，是典型的不完全市场。房地产市场是区域性表现区域经济水平、土地资源特点、城市基础设施及人民生活环境等多个方面。房地产商品不可移动，其权益交换的价格不仅是建筑物本身，更是上述多个方面在房地产市场中的综合结果，房地产商品受市场波动的影响相对较小。
（2）房地产市场具有不完全开放性。土地是非再生资源，在我国土地必须由国家经营，决定了房地产市场是有限度开放的，地产资源的相对稀缺性和人类社会对房地产需求的绝对增长常常构成矛盾，造成价格的上升。
房地产商品的开发和流通受国家计划政策和城市规划的严格约束，影响了房地产市场的自由度。此外，房地产开发投资量大，是资金密集型行业，也是制约房地产商品开发及市场流通的一个重要因素。
（3）房地产市场交易形式的多样性。一般商品的交易以市场买卖为主，房地产市场交易由权益转移的形式不同而产生了多种交易形式。
（4）房地产市场的变化具有周期性。同国民经济一样，房地产产业也具有周期性，繁荣→衰退→萧条→复苏是其基本变化规律。
2.房地产市场营销的概念与作用
房地产市场营销是市场营销理论与方法在房地产企业中的应用，它以房地产产品为交易对象，按照房地产市场的特点，结合市场营销的基本理论和方法而形成的一个分支，房地产市场营销的核心是形成营销的理念和营销策略。
（1）房地产市场营销能使企业决策准确。房地产市场营销相关理论和方法是在实践的过程中不断总结和提炼出来的，科学的市场营销可以有效避免项目运作出现偏差。
（2）房地产市场营销能有效地整合房地产项目资源。房地产营销过程中常常会用到人力资源、物力资源、社会资源等多种资源，好的房地产营销能够把分散的、凌乱的资源协调起来形成优势。
（3）房地产市场营销能探索、解决企业管理问题。房地产企业要卖出商品、赢得市场，必须解决各种各样的问题，依据科学的市场营销理论和方法能够帮助房地产开发企业形成科学的策划程序，不断发现问题，探索解决问题的有效途径。
3.房地产市场营销的理念
房地产营销策划应理性驾驭市场，用一种科学的思维方式，结合各方面的要素和自身优势，找到最佳的战略决策。房地产项目的营销策划是对消费层希望的、追求的东西进行挖掘，是对需求信号的及时梳理与引导，以保证企业立于不败之地。
（1）以人为本的思想理念
房产的规划设计要面向所在区域上目标消费群的人本需求，其购买动机是自用还是投资，消费个体是冲动型还是理智型，消费心理是追求生活享乐还是显示身份地位等等，明确的目标会显著促进营销的效果。
（2）注重市场分析的理念
房地产企业常常以分析和研究市场需求为营销重点，市场营销策划应以需求为导向，准确掌握市场新动向，以销定产。
（3）主动发现市场机遇的理念
市场营销机遇常常表现为还未得到满足的市场需求，如果这种需求与本企业的任务、目标、资源条件相一致，企业就可能获得比潜在竞争对手更有利的营销机会。
房地产企业应挖掘企业潜力，认清市场形势，充分利用本企业的竞争优势来开拓细分目标市场，即开发那些有特色的、受市场欢迎的项目。
（4）注重体验式营销的理念
房地产产品的消费者通常都是理性与感性兼备的，让消费者在消费前、消费时和消费后获得感官（Sense）、情感（Feel）、思考（Think）、行动（Act）和关联（Relate）五个方面的美好体验，是研究消费者行为与企业品牌经营的关键。
结语
房地产营销策划需要收集、分析大量信息，而计算机和网络技术在这些方面具备独特的优势，通过使用现代信息工具快速处理、综合、模拟多种数据和方案，使信息处理科学化，快速、准确地反映市场动态，会对房地产策划水平产生新的提高。
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