年,房地产行业在周期性波动中调速换挡,开始转向健康发展,深处其中的房企也在激变市场中面临调整。
过去这一年,多样的调控政策打破了房地产原有的发展路径,市场在下半年转向。但房地产行业仍韧性十足,规模天花板再次被突破。
在“丁祖昱评楼市”年度发布会上,易居企业集团CEO丁祖昱称,年全国商品房销售面积达到18.3亿平方米,销售额达到18.7万亿,再次双双创下历史新高。
这一数据颇为出人意料。在年全国商品房销售面积、销售额分别达到17.6亿平方米、17.36万亿元,创下历史新纪录之际,业内的普遍认为年将告别增长。毕竟,房地产商品房销售额年历史上第一次突破13万亿后,就一路上升至今年的18.7万亿元。
大水大鱼,是此前地产大周期的必然趋势。在行业上行通道中,房企规模也狂飙猛进。然而年,房地产结束了共同增长。在政策重拳出击下,楼市强弱转化,行业流动性趋紧,房企业绩增速普遍下降,规模完成率也不及预期。
年,百强房企整体表现不及去年同期,年内累计业绩同比降低的企业数量增加。
据中指研究院分析,年,有家房企破百亿,41家房企破千亿。但随着行业逻辑变化,百亿企业业绩增长逐步放缓,销售额平均增速为4.2%,远低于年的36.9%,行业进入降速求稳通道。
具体来看,年,TOP3房企门槛值为.0亿元,较上年下降14.8%;TOP10房企门槛值为.0亿元,较上年增长0.4%;TOP30房企门槛值为.9亿元,较上年下降6.7%;TOP50房企门槛值.2亿元,较上年增长1.4%;TOP房企门槛值为.8亿元,较上年下降0.7%。
同时,不少机构均表示,年规模房企销售增速出现负增长,规模房企整体的目标完成情况不及历史同期。
中指研究院称,从公布年度销售目标的32家代表企业来看,年房企销售目标完成率总体明显低于去年,均值为90.1%。
克而瑞地产研究中心指出,在披露年度业绩目标的部分规模房企中,截至年12月末,绿城、华润、滨江、正荣、越秀、大发等企业的销售目标完成率均在%以上,有逾8成房企未完成全年业绩目标,全年房企销售平均目标完成率不到90%,明显低于过去三年%以上的平均水平。
根据中指研究院数据,行业前15房企的目标完成率,仅华润达成业绩目标,目标完成率超90%已属较好水平。业绩增幅来看,前15仅有招商、华润、金地三家实现超10%增长,龙湖增幅7%,排前15第四。
对于今年房企销售情况,亿翰智库认为,房企销售业绩目标完成度不足%是市场行情调整的直观体现。
亿翰智库进一步指出,行业集中度的整体走势还得看企业类型。由于“三道红线”的硬性约束,企业可供使用的杠杆空间受限,财务质量优良,且杠杆有空间的企业或能迎来一定发展利好。
当下,央企国企和稳健型民企在财务方面展现出优势。央企国企具有背景优势、信用优势和基础沉淀较优,即使在严厉的政策调控下,企业在融资上也有优势存在,不太可能存在融不到钱的情况。
未来,稳健型民企将以下三方面优势,大概率能够保持稳定的市场占有率。
第一,杠杆的使用较为克制,在金融端、评级端的信用基础较优,所以即使信用遭到挑战,恢复速度较之一般的高杠杆企业也更快;
第二,由于过往发展较为稳健,所以仍有一定的杠杆空间可供使用,能够在需要时获取一定的土地储备;
第三,民企机制较央企国企更灵活,加之较优的信用基础,所以更容易成为国央企的优选合作伙伴。
近期,来自证监会等监管层的消息显示,在满足企业正常合理融资需求的基础上,一些经营状况良好、内控机制相对完善的房企,其债券融资得到了主管部门重点支持。
包括中海、保利以及金科、龙湖在内的几家房企相继完成债券发行,碧桂园拟发行规模为50亿元的中期票据已在“反馈中”,招商蛇口、融创、金科等多家公司计划发行的ABS陆续得到交易所反馈。民营房企“稳健”的代表龙湖近期发行了一支10亿元的债券,期限为15年,票面利率仅为3.70%,龙湖也连续5年保持了“三道红线”的绿档水平。
此外,区域深耕型民企也将在新周期中展现出差异性布局的优势。比如杭州本土房企滨江,凭借杭州乃至浙江市场旺盛需求,今年业绩表现突出。
亿翰智库数据显示,年,百亿企业长三角城市群的销售额贡献最大,占比达到37.9%。这一城市群供需两端支持性政策落地更早,区域内需求旺盛,市场率先恢复,销售占比同比提升1.2个百分点。而滨江年在杭州14个区域约有50余个在售项目,并极其注重在浙江深耕,做大了市场占有率。
经历了年阵痛后,明年房地产市场或将变得更为理性,房企也将在规模和财务天平中寻求平衡发展。
贝壳研究院高级分析师潘浩认为,年的市场表现,将会对年房企业绩目标的设定产生一定的影响,已经有包括万科、恒大等头部房企明确表示下调经营目标,预期会有多数房企跟进下调。经历过年的行业重塑,房地产行业要开始习惯于新的发展逻辑,其中就包含对规模持续增长的执着。
58安居客房产研究院分院院长张波也表达了类似看法,以往业绩完成率是房企极为重要的考评要素,但近几年受到房地产金融严调控的影响,稳健的财务结构,有序的规模增长,合理的利润水平,对于房企来说变得更为重要。
从长远发展逻辑来看,部分房企更倾向于提升财务的健康度,为完成业绩而大规模提高营销费率的现象,将明显减少。
年12月,中央政治局会议明确提出:“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,促进房地产业健康发展和良性循环”。回归市场真实需求,追求长期主义是未来每个房企的必修课。
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