在8月广州一手住宅网签套数TOP10中，万科开发的楼盘就占据了其中三席。
虽然7、8月是传统的房地产销售淡季，但身为广州万科市场营销部负责人，刘专一刻也闲不下来。今年广州万科在售项目就多达十余个，其中主力项目有7个左右。
“从去年下半年到现在，房地产市场都处于不太乐观的状态，当前房地产行业遇到一些困难，不少房企的经营遇到了挑战，万科同样压力很大。”
近日，刘专在接受《每日经济新闻》记者专访时表示，在市场容错率逐渐降低的情况下，即便在广州这个具有一定韧性的市场，公司团队仍然战战兢兢、如履薄冰，对客户需求的洞察需要更加深入，对产品创新、落地品质提出更高的要求，对业绩的达成需要运用更丰富有效的方式，对客户的服务做到更持续有效的运营。
广州万科市场营销部负责人刘专图片来源：受访者提供
区域发展潜力赋能，提高城市生活浓度据克而瑞统计，今年上半年，万科在广州市场的全口径销售金额为15.8亿元，同比增长5.75%；权益销售金额60.84亿元，同比上升47.49%。
在预见城市东进的发展趋势和黄埔区的产业优势后，广州万科在东部区域，尤其是黄埔发力明显。目前，广州万科在黄埔区有11个已交付项目，13个物业管理项目，共服务了3.5万个家庭，超10万业主。
广州黄埔区近年来备受开发商青睐，从黄埔大道一路往东，看到的或是城市更新项目或是在售新盘项目。一方面得益于区域快速经济发展，产业基础扎实，区域潜力被看好。另一方面，企业和区域引进人才，人口流入持续增长。从01年到01年，黄埔区地方生产总值从30.43亿元攀升至.37亿元，增长接近一倍。
万科黄埔新城就位于黄埔临港经济区、穗港智造合作区重要发展位置。黄埔临港经济区的定位是全球智慧创新港城，相关规划提出，要建设以人工智能为引领、以数字技术为驱动、以信创产业体系和现代服务业产业体系为支撑、宜居宜业宜游的全球智慧创新港城。
刘专表示，基于广州黄埔整体的产业高速发展和片区的老业主基础较好，这也使得公司能够通过多种渠道更多地了解客户的置业需求，更有决心深耕这一片区域。目前，万科于黄埔在售的项目有黄埔新城、城市之光、幸福誉。
做大客户量基数，市场变化下应对要及时克而瑞数据显示，今年第33周（8月15日-1日）广州重点监测项目中，万科包揽来访量前三甲，万科城市之光和黄埔新城的来访量分别达58和。
“要做到这么大的来访量，得益于我们在广州庞大的业主基础，所以业主重购、老带新的占比还是不错的。”刘专认为，不管最终有多少客户会成交，先要把客户量的基数做大。
由于货值高、货量大，城市之光、黄埔新城承载着广州万科公司今年大部分的业绩，自然也需要花费更多的资源、力量投入。今年7月，黄埔新城首次开盘去化约八成。
项目的市场效果和反应在刘专及团队的预期之中，一方面是公司和团队发力较大，另一方面也是因为公司眼光放得较为长远。
刘专解释道，具体来看就是万科敬畏市场，正视土地价值、客户需求和竞争关系，保证产品原点的正确，提升项目在市场调整期的安全度。大家对市场情况的变化或预期观察都差不多，但要对应做出反应动作来，万科会相对有一些优势。
万科的决策链路周期较短，不容易错失市场窗口期。他举例称，今年春节后，他们就感觉到今年市场的变化有可能会比之前的预期要更低一些，“因为我们组织相对灵活一些，所以基于这个判断我们就快速反应，去调整项目的产品、价格策略、人员配置等，加快节奏。”
刘专认为，过去入市节点是以供应、开放进度来测算，更习惯抢速度。但现在，在市场节奏上，一是需要看项目自身的客户储备情况，二是要有对客户反应的判断，多重因素综合观察，因为如今的市场对开发商的容错率在逐渐降低。
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