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商业地产项目投融管退与资产管理保值增值高级研修班（总班）
时间：4月16-17日地点：重庆
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商业地产项目的开发方案是项目开发环节的重中之重，某种程度上比施工图设计还要重要。为什么这样说？我们把项目开发比作手机、手表这样的消费品来看，方案阶段是产品方向的最关键环节——方案阶段的工作决定了产品规划的定位和方向，也在第一时间确定了产品总量以及与建筑结构衔接的最主要关联关系，我们理解方案阶段要完成三件事：
1、总量控制：这个包括机电指标确认、面积核算、总量估算几个部分，有些时候有些项目对于方案阶段控制指标总量不够重视，总认为前期不重要，实际上这个想法是不对的，建筑综合项目是一个多专业交叉的事情，机电的总量影响主要建筑机电用房的位置和土建条件，也影响与市政管理部门之间的审批流程的衔接；
指标确认是明确项目后续总量控制的最基本标准，所有量化工作都要以此确认的指标作为参考计算；
有了指标面积，就有了机电的总量估算，这是整个项目成本核算以及和土建进行协调配合的基础数据；
有了准确的总量控制，土建地下部分的推进才不会反复或者进退两难，先期的工程进度才能有效得到保证；
有了准确的总量控制，与市政管理部门的水、气（汽）、热、电等衔接方案才能顺利推动。
2、功能匹配：这是机电设计的关键所在，项目如何定位？是否有主题？有定位有主题的产品匹配什么样的机电系统？为什么要这样匹配？匹配多少？所有这些疑问都要在这个环节予以解答，比如：
能源选用何种形式——集中还是分散？是否需要蓄能系统？市政供应还是自行供应？制冷采用压缩式还是热力式？所有这些需要综合考虑当地电价、燃气价格、市政热力价格、蒸汽价格，也要同步考虑土建能够提供的条件是否满足；
商业公区采用何种空调方式——集中式还是盘管式？独立设置还是与租户结合？这个要与工程及营销进行推敲之后才能明确；
商业采用四管制空调还是两管制空调——需要项目定位指导以及物业对于将来运营的观点支持；
供排水采用何种形式——市政直供还是水箱水泵加压供应？排水采用直排还是处理之后排放？
供电方式如何确定——通常是35千伏还是10千伏的选择？延续出多少路进线、如何进线、变压器设置在哪里等等一系列问题需要核算、沟通、推敲，这个不仅仅是业主方自行能够决定的事项，通常需要与市政部门沟通、需要和将来的物管方进行沟通；
商业公共区的净高控制以及机电系统设置的逻辑，这个涉及整体项目的开发和操盘逻辑，不是仅仅设计端口就能决定的，需要设计、成本、工程、营销共同决策。
3、落地实施：这个是通常容易被忽略的地方，过往项目开发认为机电在方案阶段不重要，后面有的是时间，但是要做好项目如果在方案阶段做不好落地实施的工作，后续就有无穷的麻烦等着你：
主机房落位——需要根据之前的总量核算以及功能匹配之后的工作确定机房的大小、位置、荷载，并且及时提交建筑以及结构专业，供土建专业落位，这个对于项目的推进影响较大，因为通常项目开发最先就是地下结构的施工，主机房在什么地方？桩基荷载如何预留都需要主机房的位置确定，而且锅炉房这样的机房还需要考虑泄爆口的提前布置预留，大型机房需要统一考虑吊装口、还需要考虑运输通道的预留；
地库出地面的风井——项目通常整体规划，整体景观对于项目的品质影响非常大，地下通常有很多地库排风井需要延伸到地面或者首层，这个也需要在方案阶段就和建筑景观协调；
屋面大型设备落位——大型设备在屋面的布置通常既是建筑景观的麻烦，也是该位置的噪声源，也是后续屋面进行二次商业开发的障碍，如何巧妙布置屋面设备也需要和建筑、结构进行协作；
设备机房、管井落位——和主机房一样，也需要提前进行相关的落位排布，通常需要经过多个轮次的协调才能有效协调落位；
同步设备排布的时候需要对于商业餐饮的落位进行合乎逻辑的推理，结合规范、营销需求以及土建工程条件推敲出餐饮的合理预留条件。
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